Mietrechtsänderung beschlossen!!!

Der Bundesrat hat am 1. Februar 2013 Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Die aus meiner Sicht wichtigsten Änderungen betreffen folgende Regelungskomplexe:

• Schaffung von Anreizen zur energetischen Modernisierung von Wohnraum
• Bekämpfung des Mietnomadentums
• Förderung des Contracting
• Dämmung der Mietpreissteigerung

Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelungen zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Im Einzelnen:

1. Energetische Modernisierung

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) wurden reformiert. Eine besondere Stellung wird dem neu geschaffenen Tatbestand der "energetischen Modernisierung" eingeräumt. Hierunter versteht der Gesetzgeber alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen (z.B. Solartechnik für die Warmwasserbereitung, Dämmung der Gebäudehülle). Die wesentlichen Besonderheiten der energetischen Modernisierung auf einen Blick:

• Duldungspflicht des Mieters für rein klimaschützende Maßnahmen ohne nachweisbare Energieeinsparung für das Gebäude; diese berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
• Kein Recht zur Mietminderung innerhalb einer begrenzten Zeit von drei Monaten
• Die Umlagemöglichkeit der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen beträgt unverändert jährlich maximal 11%, wobei Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit einer Modernisierung verbunden sind, nicht zur Mieterhöhung berechtigen.
• Verlagerung der wirtschaftlichen Härtefallprüfung in das spätere Mieterhöhungsverfahren, wobei der Mieter den Härtefall bereits fristgebundenen vor Beginn der Maßnahmen vortragen muss; Vorteil für den Vermieter: keine Verzögerung im Duldungsverfahren, Nachteil für den Vermieter: höherer Aufwand im Ankündigungsschreiben, da der Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinzuweisen ist.
• Vereinfachung der formalen Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen

Insgesamt wird mehr Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter geschaffen.

1. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sog. Mietnomadentum

Die Gesetzesnovelle versucht, das sogenannte Mietnomadentum besser in den Griff zu bekommen. Hierzu gibt es neue Verfahrensregeln:

• Räumungssachen sollen von den Gerichten vorrangig bearbeitet werden, um dem vorleistungspflichtigen Vermieter (der seine Leistung durch die Besitzüberlassung und Verauslagung der Nebenkosten erbringt) vor allzu hohen Schaden zu bewahren. Räumungsprozesse sind also vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Ob und inwieweit die Praxis dies umsetzt, wird abzuwarten bleiben.
• Revolutionär erscheinen auf den ersten Blick die neu eingeführten Regelungen zur Sicherungsanordnung. Hiermit kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens auflaufende Nutzungsentgelt Sicherheit zu leisten. Bei näherem Hinsehen bleibt Skepsis, ob dies die Praxis voran bringt: das Gericht hat eine Güterabwägung vorzunehmen, im Rahmen derer der Vermieter besondere Nachteile (ist der drohende Forderungsausfall allgemeines Unternehmerrisiko oder tatsächlich ein besonderer Nachteil?) für den Fall des Nichterlasses der Sicherungsanordnung glaubhaft machen muss; außerdem gibt es gegen eine Sicherungsanordnung ein Beschwerderecht und damit eine erhebliche Verzögerungsmöglichkeit des gesamten Verfahrens für den nicht zahlungswilligen Mieter.
  Wird im Rahmen einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs einer solchen Sicherungsanordnung nicht gefolgt, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang einen sofort vollstreckbaren Räumungstitel erwirken.
• Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" (lediglich in Besitz setzen durch den Gerichtsvollzieher ohne teure Räumungskosten) wird nunmehr im Gesetz geregelt, wobei die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt wird.
• Auch die Problematik der Räumung einer untervermieteten Wohnung wird versucht im Gesetz neu zu regeln. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung kann im Normalfall der Gerichtsvollzieher, der ein Räumungsurteil vollstreckt, eine Person, die nicht im Urteil benannt ist und die behauptet, Untermieter zu sein, nicht außer Besitz der Wohnung setzen, so dass die Wohnung aufgrund des erstrittenen Räumungstitels zunächst nicht geräumt werden kann. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen. Ob dies in der Praxis tatsächlich durchsetzbar ist, bleibt allerdings zu bezweifeln, denn zum einen muss der die Räumung betreibende Vermieter in Besitz der Personalien des Unberechtigten gelangen und zum anderen ist kaum zu verhindern, dass beim nächsten Räumungstermin auch der nächste Unberechtigten dem Gerichtsvollzieher die Tür öffnet und diesem erklärt, dass gegen ihn kein Räumungstitel vorliege.

III. beabsichtigte Förderung des Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen)

Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Kosten des Wärmelieferanten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, war bislang Richterrecht und wird jetzt gesetzlich geregelt. Kurz zusammengefasst gilt Folgendes:

Der Wärmelieferant muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern (Fernwärme, Blockheizkraftwerk o.ä).

Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann eine ggf. verbesserte Betriebsführung auf den Mieter umgelegt werden.

In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein und rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Ob und inwieweit diese Regelungen von praktischer Relevanz sein werden, wird maßgeblich davon abhängen, welche inhaltlichen Anforderungen die Rechtsprechung an die Umstellungserklärung stellen wird.

1. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

In § 558 Abs. 3 BGB ist eine Regelung eingefügt worden, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können. Es ist damit zu rechnen, dass Berlin von dieser Ermächtigung Gebrauch machen wird, jedenfalls in den Bezirken, in denen die Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen aufgrund einer Berliner Rechtsverordnung nicht - wie im BGB vorgesehen - drei Jahre, sondern sieben Jahre beträgt (Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg Mitte, Steglitz-Zehlendorf). Vermieter sollten daher bis zum Inkrafttreten der Neuregelung Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen, um die derzeitige Kappungsgrenze auszunutzen.

Der Gesetzestext ist veröffentlicht

Landgericht Halle: Arzneimittel sind vom Widerrufsrecht ausgenommen

In einem von unserer Kanzlei erstrittenen Urteil vom 8. Januar 2013 hat sich das Landgericht Halle unserer Auffassung und der wesentlichen Auffassung in der Literatur angeschlossen, wonach ein Widerrufs- oder Rückgaberecht bei Arzneimittel im Rahmen der Bestellung bei einer Versandapotheke (Fernabsatzvertrag gemäß § 312 d Abs. 4 Nr. 1 BGB) nicht bestehe, da Arzneimittel aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht für die Rücksendung geeignet seien, nachdem dies bislang durch eine Solitärentscheidung des Landgerichts Köln verneint worden war.

Nach Ansicht des Landgerichts Halle ist das Widerrufsrecht bei Fertigarzneimitteln mangels Verkehrsfähigkeit ausgeschlossen, da aus Gründen der Arnzeimittelsicherheit diese nicht ein zweites Mal in den Verkehr gebracht werden dürfen.

Aus dem zitierten Urteil ergibt sich überdies die Zulässigkeit der Aufnahme eines solchen Ausschlusses des Widerrufs- und Rückgaberechts nach § 312 d Abs. 4 Nr. 1 BGB in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Benefizkonzert des Lions Club Berlin Philharmonie

Dorn · Krämer & Partner GbR unterstützt V. Benefizkonzert des Lions Club Berlin Philharmonie

Am 17. März 2014 fand im Festsaal des Rathauses Charlottenburg unter der Schirmherrschaft des Bezirksbürgermeisters Reinhard Naumann, der die Gäste im vollständig gefüllten Saal persönlich begrüßte das V. Benefizkonzert des Lions Club Berlin Philharmonie zugunsten der körperlich und geistig behinderten Kinder der Arno-Fuchs-Schule und der Europa-Kindertagesstätte Theo Tintenklecks statt.

Die Marimba-Phonistin Ria Ideta, die Flötistin Yasuko Fuchs, die Geigerin Kotowa Machida und der Pianist Özgür Aydin, die weltweit solistisch und kammermusikalisch aktiv sind, Kotowa Machida überdies auch Berliner Philharmonikerin, brachten Werke von Ravel, Debussy, Gaubert und Piazolla zu Gehör, die das Publikum restlos begeisterten. Die Kanzlei Dorn · Krämer & Partner hat bislang alle fünf Benefizkonzerte des Lions Club Berlin Philharmonie mit Rat und insbesondere Tat unterstützt, die maßgeblich von Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer initiiert und organisiert worden sind. Neben den Vertretern der Bezirkspolitik, dem Bezirksbürgermeister Reinhard Naumann, der Stadträtin Elfi Jantzen und der ehemaligen Bürgermeisterin Monika Wissel sowie prominenten Vertretern der Berliner Philharmoniker war auch die Kanzlei Dorn · Krämer & Partner GbR zahlreich im Publikum vertreten.

Impressionen